Cómo reducir riesgos de perder dinero con una promesa de compraventa

Mayo 7, 2021
“Perder el miedo a la promesa”, es el llamado que realiza Rodrigo Barrientos, fundador de Gen Proactivo, quien se ha dedicado en el último año a la educación inmobiliaria, como una forma de orientar a las personas interesadas en invertir.

El profesional explica que, muchos temen o encuentran riesgos en la firma de este documento, que se realiza ante notario, que exige además nuestra huella digital y que de cierta forma nos compromete con la parte vendedora.

Rodrigo Barrientos señala, que más que ser un acto riesgoso, asegura una buena inversión, y se trata de un acuerdo entre las partes (comprador y vendedor), donde se fijan los términos y condiciones para pactar la operación, el precio, condiciones, cuándo se va a pagar, y lo más importante es que se declara qué pasa en caso de incumplimiento.

“Es el primer documento súper importante que se va a firmar y se usa en todas las operaciones inmobiliarias, venta de terrenos, de casa, venta de bodegas, estacionamientos, y lo que hace es asegurar en el presente, condiciones que se respeten en el futuro”, aclara. Esto es algo que para el profesional tiene todo el sentido, considerando las ventas en verde y en blanco, pues la persona está comprando algo que está solamente en el plano y es imprescindible que se fijen las condiciones de ambas partes, para poder, dentro de dos o tres años acceder a ello. Son contratos redactados de manera fácil, no tienen un lenguaje muy técnico ni muy difícil, ni tampoco requieren de una revisión de un abogado, aunque se puede recurrir a uno, si es que quedan dudas.

El miedo de los compradores a la promesa es el de las multas asociadas a los incumplimientos de este contrato, ya que en algunas oportunidades ocurre que la situación económica del inversionista cambia desde que se firma la promesa, hasta que se produce la entrega y llega el momento de solicitar el crédito hipotecario. “Las multas de las promesas de compraventa van en general entre el 10 y el 15 por ciento del valor del bien, y la mayoría de las veces eso se condice con el pie que estás pagando. Se trata de una multa completamente justa, porque está hecha para ambas partes. Si por ejemplo, la inmobiliaria se arrepiente y no te quiere vender esa propiedad que te prometió, te tiene que pagar la multa, y de la misma manera si el comprador se arrepiente sin motivo, tendrá que pagar. El miedo hoy es a saber qué ocurre si mañana me quedo sin trabajo, o si en el momento de la entrega de la propiedad, cambian las condiciones. En ese caso dependerá de la buena voluntad de la inmobiliaria, que por lo general buscan una opción para evitar la multa y poder ayudar al comprador”, agrega.

Sin embargo, hay una fórmula que no muchos conocen, y que puede solucionar el problema de la multa, pues existe la posibilidad de cesión de los derechos de esta promesa y en ese caso, puede otra persona hacerse cargo de este documento y de la compra de la vivienda y terminar por uno el proceso. “Toda promesa es un contrato, y tú tienes derechos sobre ese documento. Ceder los derechos de una promesa quiere decir transferir todo ese contrato a otra persona, puede ser persona natural o empresa. ¿Qué es lo importante, y cuál es la clave? que tu promesa de compraventa debe decir que se autoriza la cesión de la promesa, si no llega a decir eso, la inmobiliaria puede negarte el derecho de cederla y tú puedes perder el pie a través de la multa. Por lo tanto, antes de firmar, la persona debe hablar con la inmobiliaria y pedir que autorice la cesión de derechos, la que debe quedar estipulada en el contrato”.

El profesional entrega otros puntos importantes en los que siempre hay que fijarse a la hora de firmar una promesa:

Revisar que tu contraparte sea efectivamente dueño del bien. Si la vivienda es usada, que sea la persona dueña de la propiedad la que firma la promesa y si es una inmobiliaria, asegúrate que la razón social de la inmobiliaria sea la del proyecto en cuestión. Las inmobiliarias generalmente construyen una empresa y una razón social por cada obra que van levantando.

Chequear muy bien los números y que se respeten los valores que se habían pactado. Esto es muy fácil de ver, porque hay una cláusula que dice precio y ahí se desglosa cómo vas a pagar el bien y sale detallada la reserva, cada cuota y el saldo que vas a tener que pagar al momento de la entrega cuando tomarás el crédito.

Si estás firmando una promesa con una inmobiliaria, de un departamento en blanco o en verde, tienes que tener una póliza de seguro. Es obligatorio para la inmobiliaria, porque esa póliza de seguros te va a cubrir en caso de que la inmobiliaria quiebre, o en caso de que haya problemas con los permisos. De esa manera, si pasa algo y la empresa no puede responder, entra el seguro y te devuelve el monto de pie que pagaste.